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Qual o imóvel mais barato do leilão da Caixa?

Seis mil, setecentos e dezoito reais. É o preço de um celular topo de linha. De uma moto usada com alguns anos de rodagem. De duas passagens de ida e volta para a Europa em alta temporada.

Ou, se você souber exatamente onde procurar, de uma casa de dois quartos com quintal. Escriturada, com matrícula, vendida pela Caixa Econômica Federal.

Nas contas por metro quadrado o número fica ainda mais estranho: R$ 96,69 o m². Menos de cem reais pelo metro quadrado de uma casa construída.

A pergunta óbvia vem logo em seguida: se está tão barato assim, por que ninguém comprou ainda? A resposta não é uma só. São quatro. E nenhuma delas aparece no anúncio.

Primeiro, o imóvel

Penaforte é o município mais ao sul do Ceará, encostado na divisa com Pernambuco. Tem cerca de 9 mil habitantes, 150 km² de território e fica a 545 quilômetros de Fortaleza, já na região do Cariri. Não é o meio do nada, mas também não é onde a maioria das pessoas procura imóvel.

Guarde essa informação. Ela vai voltar daqui a pouco, quando chegarmos à quarta resposta.

Como uma casa chega a custar isso

Nenhum imóvel nasce custando R$ 6.718. Ele desce até esse preço, degrau por degrau, e esse caminho tem nome e regra.

A história começa igual para quase todos: alguém financiou o imóvel pela Caixa e, em algum momento, parou de pagar. Depois das notificações previstas em lei, a propriedade se consolida em nome do banco. E o banco não quer ser dono de casa. Quer o dinheiro de volta.

A partir daí o imóvel entra numa fila de modalidades de venda. A cada etapa que passa sem comprador, o preço mínimo cai. Os números do acervo inteiro mostram essa descida com clareza:

Repare no salto entre o primeiro e o último degrau: a mediana cai de R$ 194 mil para R$ 75 mil, e o desconto médio mais que dobra. Quem entra no começo da fila paga caro por segurança. Quem chega ao fim encontra os preços que parecem erro de digitação. Na nossa busca dá para ver só os imóveis em venda direta, do mais barato ao mais caro, que é onde essas oportunidades se concentram.

E aqui está o dado que fecha o argumento: no Brasil inteiro existem apenas 17 imóveis abaixo de R$ 10 mil. Os dezessete estão na venda direta online. Todos. Sem exceção.

Não é coincidência. É o fim da fila. Se quiser entender cada etapa em detalhe, elas estão explicadas no nosso dicionário do leilão da Caixa.

As quatro respostas

Voltemos à pergunta do começo. Se está tão barato, por que continua disponível?

1. Porque é à vista, sem exceção

Esta é a que mais elimina compradores. Nenhum dos 17 imóveis abaixo de R$ 10 mil aceita financiamento. Nem um. Todos exigem o valor integral em recursos próprios, no prazo do edital.

E não é só nessa faixa: no país inteiro, apenas 6% dos imóveis da Caixa são financiáveis. O financiável mais barato do Brasil custa R$ 50.590,83, uma casa em São Gonçalo, no Rio de Janeiro. Se você depende de crédito, o piso real do mercado não é R$ 6.718, é sete vezes isso, e vale filtrar direto os imóveis que aceitam financiamento para não perder tempo com o que não cabe no seu bolso.

2. Porque pode ter gente morando dentro

Imóvel retomado nem sempre está vazio. Parte deles continua ocupada pelo antigo dono ou por terceiros, e a venda é feita no estado em que se encontra. Tirar quem está lá é responsabilidade do comprador, por acordo ou por ação judicial de imissão na posse. Isso custa tempo e dinheiro, e o desconto existe justamente para compensar esse risco.

3. Porque o preço da etiqueta não é o preço final

Ao valor do imóvel somam-se dívidas antigas de condomínio e IPTU, cujas regras de quem paga mudam conforme o edital, mais os custos de transferência: ITBI, escritura e registro em cartório. Numa casa de R$ 6.718, esses custos fixos podem representar uma fatia enorme do negócio, porque não caem junto com o preço.

4. Porque barato e líquido são coisas diferentes

Lembra de Penaforte, os 9 mil habitantes, os 545 km até Fortaleza? Comprar é a parte fácil. Vender depois, alugar, ou simplesmente ir até lá resolver a papelada é outra conversa. Boa parte dos imóveis mais baratos está em cidades pequenas ou em bairros de baixa procura, e é exatamente por isso que sobraram.

Onde ficam os imóveis mais baratos do Brasil

O mapa da pechincha é bem menos distribuído do que se imagina. Dos 100 imóveis mais baratos do país, 59 estão no Rio de Janeiro, com forte concentração em São Gonçalo. Depois aparecem Sergipe, com 18, e Rio Grande do Norte, com 12.

A concentração fica ainda mais extrema no topo dos descontos: existem 73 imóveis com 90% ou mais de desconto no Brasil, e 68 deles são fluminenses.

Se você procura na sua capital, a diferença entre elas é grande. Veja o imóvel mais barato disponível em cada uma:

O contraste vale ser dito em voz alta: o imóvel mais barato do Rio custa oito vezes menos que o mais barato de Curitiba, e a cidade ainda oferece 3.911 opções contra 31. Onde há mais oferta, há mais barganha. Se a sua cidade não está na tabela, dá para consultar as 1.277 cidades com imóveis disponíveis e ordenar pelo menor preço.

O que conferir antes de dar o lance

Se você chegou até aqui interessado de verdade, esta é a parte que economiza dinheiro. Antes de qualquer proposta:

• Leia o edital inteiro. É ele que manda, não o anúncio. Está lá quem paga cada despesa e em que prazo.
• Descubra se está ocupado. Muda completamente o custo e o prazo do negócio.
• Peça a matrícula atualizada no cartório e confira hipotecas, penhoras e outros ônus.
• Levante os débitos de condomínio e IPTU com a administradora e a prefeitura.
• Compare com o mercado local, não com a avaliação da Caixa. A avaliação é uma referência, não uma garantia de que você está comprando abaixo do valor real.
• Some os custos de saída: ITBI, escritura, registro e eventual reforma.
• Visite, se der. Foto de satélite não mostra rachadura nem vizinhança.

Vale a pena? Depende de quem pergunta

Faz sentido para quem tem o valor à vista, aceita lidar com burocracia e conhece a região, especialmente para investimento de ticket baixo, terreno ou segunda moradia. Uma casa por R$ 6.718 com R$ 10 mil de custos ainda sai por menos que uma entrada de financiamento em qualquer capital.

Não faz sentido para quem depende de financiamento ou FGTS, precisa mudar com data marcada, ou não tem reserva para arcar com desocupação e dívidas herdadas. Nesses casos, o melhor caminho é olhar a faixa acima de R$ 50 mil, onde a oferta financiável existe e as condições são mais previsíveis.

O imóvel mais barato do Brasil não é, necessariamente, o melhor negócio do Brasil. Mas entre os 25.961 imóveis dessa lista existe, com boa probabilidade, um que é o melhor negócio para você. Achar exige filtro, paciência e um pouco de garimpo.

Perguntas frequentes

Qual o imóvel mais barato da Caixa hoje?

Uma casa de 2 quartos e 69 m² no Centro de Penaforte, no sul do Ceará, por R$ 6.718,78, com 53,7% de desconto sobre a avaliação de R$ 14.500. Como imóveis são vendidos e retirados o tempo todo, confirme a disponibilidade no site oficial da Caixa.

Dá para financiar os imóveis mais baratos?

Não. Nenhum dos 17 imóveis abaixo de R$ 10 mil aceita financiamento. O financiável mais barato do país custa R$ 50.590,83, em São Gonçalo, no Rio de Janeiro.

Qual capital tem o imóvel mais barato?

O Rio de Janeiro, com um apartamento por R$ 12.617,75. Na outra ponta, Curitiba, onde o mais barato sai por R$ 103.111,46.

Por que existem imóveis com 90% de desconto?

Porque passaram por várias etapas de venda sem comprador e acumularam reduções sucessivas. São 73 no país, e 68 deles estão no Rio de Janeiro. Desconto alto costuma indicar imóvel ocupado, em região de baixa procura, ou ambos.

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Dicionário do leilão da Caixa: os 32 termos técnicos que aparecem nos anúncios e editais, do leilão SFI à imissão na posse, explicados em linguagem simples. Ou volte para todos os artigos do blog.