Dicionário do leilão de imóveis da Caixa: todos os termos explicados
Quem começa a pesquisar imóveis da Caixa esbarra em um vocabulário próprio: leilão SFI, venda
direta, valor mínimo de venda, averbação, imissão na posse. Este dicionário explica cada termo em
linguagem simples, para você ler um anúncio ou um edital sem dúvidas. Quando terminar, use a
busca gratuita do Garimpe Imóvel para encontrar os imóveis com maior
desconto na sua região.
Modalidades de venda
Leilão SFI (Edital Único)
Leilão público de imóveis retomados por alienação fiduciária, regido pela Lei 9.514/1997 e
conduzido por leiloeiro credenciado. Acontece em duas praças: no primeiro leilão o lance mínimo
costuma ser o valor de avaliação; se não houver comprador, no segundo leilão o mínimo cai para o
valor da dívida somado às despesas, o que costuma gerar os maiores descontos.
Licitação Aberta
Venda com edital e data marcada, na qual os interessados apresentam propostas e vence a
melhor oferta igual ou superior ao valor mínimo definido pela Caixa. As regras de participação,
documentação e pagamento estão sempre no edital daquele lote.
Venda Online
Modalidade em que as propostas são enviadas pelo site oficial da Caixa dentro de um período
determinado. Ao final do prazo, vence a melhor proposta que atinja o valor mínimo.
Venda Direta Online
Fase final da fila de vendas. O imóvel que não encontrou comprador nas etapas anteriores fica
disponível para compra imediata pelo preço anunciado, por ordem de chegada: o primeiro
interessado que formalizar a proposta leva. É a modalidade com mais imóveis disponíveis.
Primeira e segunda praça
As duas datas de um leilão SFI. Na primeira praça o lance mínimo é mais alto (em regra, o
valor de avaliação); na segunda, o mínimo cai para o valor da dívida com as despesas. Muitos
compradores esperam a segunda praça em busca de desconto maior, correndo o risco de o imóvel ser
arrematado antes.
Valores, lances e comissões
Valor de avaliação
Valor de mercado do imóvel apurado em laudo técnico encomendado pela Caixa. É a referência
para calcular o desconto: um imóvel avaliado em R$ 200 mil vendido por R$ 100 mil tem 50% de
desconto.
Valor mínimo de venda
O menor valor que a Caixa aceita pelo imóvel naquela fase. Propostas abaixo dele são
desclassificadas. É o número que aparece como preço nos anúncios.
Desconto
Diferença percentual entre o valor de avaliação e o valor mínimo de venda. Descontos de 40% a
70% são comuns, e em alguns casos passam de 80%. Desconto alto costuma vir acompanhado de alguma
contrapartida, como imóvel ocupado ou pagamento somente à vista, por isso leia sempre o anúncio
completo.
Lance e proposta
O valor que o interessado oferece pelo imóvel. Em leilão fala-se em lance; nas vendas online e
licitações, em proposta. Nos dois casos só valem ofertas iguais ou maiores que o valor mínimo.
Arrematação
O ato de vencer o leilão. Quem vence é o arrematante e assume os compromissos previstos no
edital: pagar o valor ofertado, a comissão do leiloeiro e os tributos da transação nos prazos
estabelecidos.
Comissão do leiloeiro
Remuneração do leiloeiro oficial, paga pelo arrematante além do valor do lance. Nos leilões
de imóveis costuma ser de 5% sobre o valor da arrematação, mas o percentual exato consta no
edital.
Caução
Valor dado como garantia de que o comprador vai concluir o negócio, quando o edital exige.
Se o negócio se concretiza, integra o pagamento; se o comprador desiste sem justificativa, pode
ser perdido.
Origem do imóvel e garantias
Imóvel retomado
Imóvel que voltou para a Caixa porque o financiamento não foi pago. É a origem de praticamente
todos os imóveis vendidos nesses canais, e o motivo dos preços abaixo do mercado: o banco quer
recuperar o crédito, não lucrar com o imóvel.
Alienação fiduciária
Forma de garantia usada nos financiamentos: o imóvel fica registrado em nome do banco até a
quitação. Se o comprador deixa de pagar, a propriedade se consolida para o banco sem necessidade
de processo judicial longo, e o imóvel vai a leilão.
Consolidação da propriedade
Momento em que, após a inadimplência e as notificações legais, o imóvel passa formalmente ao
nome do credor (a Caixa). Só depois da consolidação o imóvel pode ser levado a leilão.
SFI e SFH
Os dois sistemas de financiamento imobiliário do país. O SFH (Sistema Financeiro da
Habitação) tem regras mais protetivas, juros limitados e uso do FGTS; o SFI (Sistema de
Financiamento Imobiliário) é mais livre e usa a alienação fiduciária como garantia. O nome
"leilão SFI" vem daí.
Leiloeiro oficial
Profissional registrado na Junta Comercial e credenciado pela Caixa para conduzir o leilão.
O nome e o contato do leiloeiro responsável aparecem na página do imóvel e no edital.
Documentos
Edital
O documento mais importante da compra. Define regras, prazos, formas de pagamento, quem paga
cada despesa, situação de ocupação e condições especiais de cada lote. Antes de dar lance,
leia o edital inteiro; em caso de conflito, é ele que prevalece sobre o anúncio.
Matrícula do imóvel
Registro individual do imóvel no cartório de registro de imóveis, com número próprio. Nela
constam o histórico de donos, hipotecas, penhoras e demais ônus. A Caixa disponibiliza a
matrícula na página de cada imóvel; vale pedir uma certidão atualizada ao cartório antes de
comprar.
Averbação dos leilões negativos
Anotação feita na matrícula informando que os leilões previstos em lei foram realizados e não
houve arrematante. É um requisito para o imóvel seguir para as modalidades de venda seguintes,
como a venda direta.
Ônus e gravames
Pendências que recaem sobre o imóvel, como hipotecas, penhoras ou usufruto, registradas na
matrícula. O edital informa se existem e o que acontece com eles após a venda.
Situação do imóvel e dívidas
Imóvel ocupado
Imóvel em que o antigo dono ou terceiros ainda moram. A venda é feita no estado em que se
encontra, e a desocupação fica por conta do comprador, em negociação amigável ou por ação
judicial. O preço menor desses imóveis compensa esse trabalho extra, mas é essencial saber disso
antes do lance.
Imóvel desocupado
Imóvel vazio, com posse liberada para o comprador após a formalização da compra. Costuma ter
desconto menor que o de um imóvel ocupado equivalente.
Venda no estado em que se encontra
Cláusula padrão dos editais: o imóvel é vendido como está, física e juridicamente, sem
garantia contra defeitos. Visitar o imóvel, quando possível, e pesquisar a vizinhança reduz
surpresas.
Débitos de condomínio e IPTU
Dívidas deixadas pelo antigo proprietário. As regras de quem paga variam conforme o edital;
em muitos casos a Caixa cobre a parte que exceder um limite (por exemplo, 10% do valor de
avaliação) e o restante fica com o comprador. Confirme sempre a regra do seu lote e peça os
extratos de débito antes de ofertar.
Pagamento e financiamento
Pagamento à vista
Pagamento integral com recursos próprios no prazo definido pelo edital. Parte dos imóveis,
em especial os de leilão SFI e os ocupados, só aceita essa forma.
Financiamento habitacional
Alguns imóveis podem ser financiados pela própria Caixa, com entrada e prestações, sujeitos à
aprovação de crédito do comprador. No Garimpe Imóvel, o filtro "Aceita financiamento" mostra
apenas esses imóveis.
FGTS
O Fundo de Garantia pode ser usado na compra de parte dos imóveis, desde que o comprador e o
imóvel atendam às regras do fundo: uso residencial próprio, limites de valor e não ser dono de
outro imóvel na mesma cidade, entre outras. O anúncio informa se o lote aceita FGTS.
Depois da compra
ITBI
Imposto municipal de transmissão de bens imóveis, pago pelo comprador para transferir a
propriedade. A alíquota varia por cidade, em geral entre 2% e 3% do valor da compra.
Escritura e registro
Depois de pagar, o comprador formaliza a aquisição (por escritura pública ou contrato com
força de escritura, conforme o caso) e leva o título ao cartório de registro de imóveis. Só o
registro na matrícula transfere de fato a propriedade.
Imissão na posse
Ação judicial que garante ao novo dono a posse do imóvel comprado quando ele está ocupado e
não houve saída amigável. Com a propriedade registrada, o processo costuma ser objetivo, mas tem
custos e prazos que devem entrar na conta do comprador.
Carta de arrematação
Documento que comprova a aquisição em leilão judicial e serve de título para o registro. Nos
leilões extrajudiciais da Caixa, o papel equivalente é cumprido pelo contrato ou pela escritura
de compra e venda.
Aviso: este dicionário tem caráter informativo e não substitui a leitura do edital
nem a orientação de um advogado. As regras exatas de cada imóvel estão no anúncio e no edital
publicados no site oficial da Caixa Econômica Federal.